房地产市场“红五月”黯然失色，紧接着西安又接连爆出开发商“跑路”的新闻，从城北的浐灞·新天地到长安的紫翰庭院，往日热火朝天的售楼中心门可罗雀，业主左盼右盼的新房，到头来竟可能血本无归。

近来市场上不停的有“西安楼市大洗牌时代来临”说法传出，这让整个楼市惶惶不可终日。不过业内却普遍认为，个别开发商资金断裂属正常的市场行为，还远没到楼市大洗牌的阶段。此外，也有专家建议：中小房企应该在房地产市场转型时期改变策略，实现自身的可持续发展。

个别开发商跑路不代表西安楼市整体状态

近来西安接连曝出开发商“跑路”消息，仅浐灞·新天地就有近900组购房者认购，收取了房款近亿元。消息一经传出，西安楼市中就有了“洗牌大幕开启”的说法。

“开发商跑路现象是个例，不能代表整个楼市。”中渝·国际城营销总监薛军在接受记者采访时表示，西安很多房企都是知名企业，在西安都曾经销售过多个楼盘，资金和土地储备都较为雄厚，对于房地产宏观调控，也有一定的承受力。因此，他认为，不能因为个别开发商出现问题，就断言西安楼市进入大洗牌时代了。

对此，南飞鸿集团营销部总经理王世玉也表示了同样的看法，他说，西安房地产开发商的日子，并没有想象中的那么难过。国家宏观调控政策，已经持续相当长一段时间，房企普遍面临资金面短缺的情况，但西安楼市并没有出现大幅降价，主要原因有两个：一是西安房价整体来看并不高，开发商只要降价，就不愁销路;二是西安不少中小开发商，联合品牌房企或者上市公司共同开发，从而达到了共赢。

记者调查发现，西安注册的房地产公司有近3000家，每年都有几十家或倒闭或被相关部门取消开发资质的。业界普遍认为，西安出现的少数开发商“跑路”行为，也可能是民间借贷导致的财务情况恶化，或者赖掉银行欠账等恶意跑路行为，但并不能代表西安房企目前整体的生存状态。

 跑路开发商均属证件不全违法销售项目凸显政府监管不力

采访中，也有业内人士指出，不排除部分中小房地产开发企业资金链出现紧张、甚至断裂现象，资金压力使一些开发商选择了“失踪”。毋庸置疑， 开发商“跑路”，导致一系列的“后遗症”接踵而至。这些开发商所负债额少则百万元，多则几亿元，购房者、建筑工人、民间债主，相关群体的利益受到严重损害，当地经济社会秩序的稳定受到威胁。

分析个别开发商跑路现象，陕西省房地产研究会会长王圣学表示，在前两年楼市销售火爆的时候，房地产企业、购房者、房管部门都忽视了对房地产销售的重视和监管，无证售房几乎成为了一种普遍现象，也不容易出现房企因为销售不畅或者资金链断裂而选择“跑路”，但当楼市渐趋平稳，购房者变得理性的时候，这一问题的严重性就凸显出来了。

“为何近期开发商频频跟业主玩失踪?表面上看，资金链断裂似乎是导致开发商跑路的根本原因，但剔除表象不难发现，开发商跑路的深层次原因并不简单。”王圣学说，销售面临困境不假、贷款紧缩也是事实，但一部分开发商实力不足却跟风闯入房地产业，或者在项目开发时存在决策失误，使得本身处于超能力经营状态;另一方面，地方政府过分依赖土地财政、市场监管缺位、甚至降低准入标准，让一些开发商“浑水摸鱼”，这些也是导致一些开发商在政策调控时“撑”不下去的原因。

对此说法，西安天翼房地产全程营销策划有限公司副总经理李健也表示了认同，他说，开发商跑路现象是房地产业发展失衡的一种常规反应，只有及时回归理性，加强监管，开发商跑路才不会产生更严重的后遗症，普通购房者的利益才能得到保护。

银行收紧开发贷款导致中小房企融资困难

采访中记者也了解到，房地产行业资金来源主要有三块，其中预售款占30%，债款20%-30%，对外筹资大约20%-30%。三个资金来源具有非常强的周期性。

“房地产调控导致房屋销售下降，预售款收入下降，银行也不敢贸然放贷，多方面资金来源同时遭遇考验。若调控期小于一年，10%的房企会面临资金威胁;但如果调控期延长，情况将大不相同，30%的地产企业将突破安全底线。”李建表示，银行贷款额度普遍紧张，即使房企还完原先的贷款本金及利息， 新的贷款也很难再放给开发企业。这也就导致了开发企业在资金上的断顿，尤其是融资渠道比较窄的中小开发商。

采访中记者还了解到，预售资金要被监管，银行已全面收紧开发贷款，在这种情况下，中小房企资金链率先遭遇困难，部分竞争力弱的开发商直接出售其股份来填补资金缺口;也不排除有开发商靠民间借贷来维持公司运营。但这毕竟不能解决根本问题，只能在短期上维持，时间一长这些企业在资金周转上一定会出现问题，从而导致无法生存下去。

“二八定律”是未来房地产业发展趋势

中国经济增速的持续放缓和房地产行业自身的理性发展与整合，致使整个行业不再像过去那样疯狂。投资客的撤离，购房者消费观的转变，这些都对房地产企业的要求越来越高。品牌知名度、房屋质量、居住舒适度、物业管理方方面面都会被纳为买房条件。一些实力弱、缺乏经验以及理念落后的开发商就会逐渐被边缘化，甚至淘汰掉，这是一个不可阻挡的趋势。

“‘二八定律’就是20%的人掌握80%的资源，这个定律也适用于房地产行业，20%的开发企业掌握80%的客户及开发资源。”薛军告诉记者，未来，大部分开发企业将会被整合吞并，但这也一定需要一个过程。

细心的市民或许会发现，西安街头一些楼盘的名称，在悄悄发生改变，原因是这些楼盘已经更换开发商或销售商。西安不少中小房企因债务关系或是资金趋紧等因素，将旗下楼盘项目转让给规模更大的房企。

中小房企资金链绷紧，无奈之下“断臂求生”。而大型房企，则因为其较高的资金周转率，大肆开展收购，逆势扩张。对此，薛军表示，“行业需要这种‘洗牌’，因为此前西安房地产行业多为粗放式经营，楼盘项目转给有实力的大开发商经营，使得整个项目的品质更有保障。”

采访中也有业内人士指出，“整合吞并”是未来房地产发展的必然趋势，但远没有高度整合的时代，市场需要老虎这样的大房企，也需要山羊、梅花鹿这样各具特色的房企。

  房地产转型期中小型房企“可持续发展”需深思

西安近来频现的房企“跑路”现象，使得“中小型房企如何在行业转型期实现可持续发展”的问题和矛盾更加凸显。

戴德梁行西安公司在写给中小开发商的建言中说到，通过内源融资及合资经营，制定市场、区域、项目、产品的差异化，实施中小企业战略联盟，以及聚焦专业领域，中小型房企依然可以在行业转型期实现可持续发展。

中小房企需确定专业化发展战略，应该选择企业特长的一种产业形态或简单的业务组合来发展。在选择特定领域时，结合自身特点，专注于产业链中最擅长、最富有价值的环节，进而形成核心竞争力。在融资方面可以利用内源融资及合资经营模式，可以破解此难题。还可以选择合资经营模式，获得相对充裕的现金流。

可以避开大型房企所关注的热点项目，如大型城市综合体、高地价项目或地标性物业等，而选择具有一定经济效益的小型“缝隙”产品，填补市场空缺。

同时，还可以进行精品战略，在建筑外观、节能设施等硬件以及产品文化、居住文化等软件方面进行提升，打造差异化产品，满足个性化需求。

此外，还可以考虑转战三、四线城市，享受这些中小城市的地价、房价总体较低的好处，当地政府有时还会提供优惠政策，这些为发展创造了有利条件。

“抱团取暖”是大势所趋，资源共享是可以考虑的现实路径，通过联合投资组成较大的房地产投资公司，或者选择与大型外资房企合作，助其克服“水土不服”的产品开发和定位等难题，进而增强自身实力。

记者感言：开发商“跑路”了，简单的六个字，对于购房者来说却是血淋淋的。“回家”的路走了一半，原本的翘首企盼，满心欢喜，却成了悬路迷途，血本无归。试问这是谁之过?无良开发商的黑心，政府的监管不力，还是购房者自己的疏忽。或许我们可以归结于是疯狂的楼市跟我们开的一个玩笑。可玩笑过后，需要的是我们安静的思考。

对于“跑路”，试问开发商的职业操守还在么?只为赚钱，其它统统丢到脑后?“变脸”在这里演绎的淋漓尽致，从奉承恭维到死不认账再到销声匿迹，势弱的消费者投诉无门，只能借助媒体发出自己微薄的声音。他们都是攒了一辈子的钱，东拼西凑买了那弹丸之地给孩子结婚、给自己养老的，你们于心何忍?

对于“监管”，我们的政府真做到为消费者考虑了吗?如果一开始就必须持证售房，一开始就进行资金监管，购房者损失就不至于那么大。出问题时，统统是开发商的不是，购房者什么也不清楚，什么也不知道，这符合逻辑吗?

对于“购房者”，真的就没有一点责任吗?没人强迫你，你却跳到坑里，纵有花言巧语，纵有诱惑无限，可贪图便宜、缺少观察也成了致命的软肋。华丽的广告和被奉为上帝的感觉或许真的很受用，但擦亮双眼，仔细辨别，我们还能上当受骗吗?

“回家”的路其实并不漫长，只是需要我们正视及重视的问题得以匡正。说到底，人人都是消费者，想想我们大部分人需要的，并不是水岸华居，也不是绝版豪宅。而是一个能承载自己梦想的家而已，这样的愿望，或许不算太高吧。