西安作为西北地区商业最为发达的城市，近几年商业项目持续处在井喷状态。今年上半年以来，西北地区新开业的11个大型项目中，陕西就占到了8成，新开商业项目达9个，其中西安占6席。

体量居前四位的都在西安开张

华商报记者查询赢商网发现，今年截至目前西北地区已开业的大型商业项目(商业面积≥3万㎡)共11个，总商业面积超118万㎡。从地区分布来看，陕西新开商业项目9个，新增商业面积98万㎡，西安新开6个，新增商业面积72万。不难发现，西安仍然是陕西乃至西北地区新增大型商业项目最多的城市。

从单个项目的体量来看，今年截至目前西北已开业项目在10万㎡以上的居多，最大的达到23.5万㎡，体量位居前五位的项目均位于陕西，前四都来自西安。以至于曾因商业偏少而被诟病的曲江等新区，伴随多个大型项目的陆续开业，也呈现商业配套井喷的局面。

越来越多的商业项目集中在西安亮相，是否说明市场将会饱和呢?浙江大学房地产研究所调研员夏强认为，不能一概而论。商业项目的饱和程度需要结合所在区域的客流、消费能力和商业类型来看，像小寨这样的热门商圈，“养活”三四个项目也不成问题，但是在一些新建的城郊地区，有可能只开一家大型商场也会缺乏人气。

西安商业去化周期达66个月

不仅是大项目井喷，近几年来，西安商业物业整体供应规模较大。据美城机构数据，截至4月末，西安商业物业库存量达711.71万㎡，较上月增加了4.25万㎡;库存总量小幅上涨。虽然当月销售显著增加，但新增商业入市供应同步增长较快，西安市商业去化周期仍然达到66个月，虽然相比去年同期的约91个月有所下降，但横向对比，仍然远远超过了大约6个月的商品住宅去化周期。

西安商业地产运营人士王建红告诉记者，商业物业存量去化慢可能和三方面原因有关：西安不少商业项目为售卖型，商业持有方和投资方预期过高，与市场存在出入;从需求端来看，商业物业的低租赁率、下游需求不旺也导致购买意愿不强;另外，前两年的去库存政策针对的多是住宅市场，对商业市场影响有限，而商业物业的购买门槛和风险也要高于普通住宅。

也有行业人士表示，商业地产先开发后销售的盈利模式已经落伍，随着存量日益累积，持有经营模式在融资成本加大、电商冲击之下更显艰难。

体验式业态并非决胜关键

从今年已开业项目所引进的品牌业态来看，各家都越来越重视体验型业态布置。包括儿童体验店、儿童乐园、儿童艺术中心、剧场、书店等不同类型的体验品牌纷纷进驻商场，营造出新的商业氛围，试图抓住消费者的体验需求。

RET睿翼德机构认为，商业项目开设体验业态源于消费者对于社交、体验和场景化需求的涌现。在信息发展和生活水平提高以后，消费者走出去的机会更多、开拓了事业，他们已经不再仅仅满足于单一性的消费需求，而像主题性质的体验业态，在布置上更容易做出新意。

不过，夏强认为，对于商业项目来说，体验式业态恐怕更多是锦上添花的，而不是决胜关键，更不是一个失败项目的救命稻草。决定一个项目成败的因素包括：区域内的客流基数是否充足;项目规划是否符合目标消费群需要;品牌线引进是否接地气，在保证主力店特色的同时，也有足够的符合目标消费能力的品牌;以及地段、招商团队等，“如果一个项目在运营中已陷入困境，盲目添加体验式业态可能只会徒增成本。”